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商貸利率“浮動”還是“固定”,你選好了嗎?

2020

06/03

09:06

來源

無錫日報

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  近期,貸款市場報價利率(LPR)定價轉換最新數據出爐,與此同時,無錫的LPR定價轉換工作也正如火如荼進行中。記者了解到,雖然我市“轉換”工作已經啟動3月有余,但人民銀行統計數據顯示,目前我市個人住房貸款LPR轉換率還不足三成。事實上,LPR轉換比例,也在一定程度上反映市場對未來利率的預期。記者走訪發現,不少市民對“要不要轉”“怎么轉”很糾結。不同的轉換方式對購房者究竟有何影響?對此,記者進行了采訪。

  固定利率只要3.92% LPR還換不換?

  今年3月,我市商貸利率轉換工作陸續開始,但一提及此事,家住經開區的曹先生卻很糾結,原因是最近無錫農商行的客服打電話來催他要不要進行LPR轉換,“我們是2012年貸款買的房,當年基準利率只有4.9%,銀行當時給打8折,只要3.92%?,F在到底轉還是不轉呢?轉為LPR劃算還是一直保持現有的固定利率呢?”以至于曹先生到現在都沒有確定下來。錫城多家銀行也反映,雖然離8月31日截止期已不足3個月,但記者從人民銀行了解到,從全市貸款總金額轉換情況來看,目前我市需轉換的個人住房貸款大約2500億元,現已轉換727.26億元,轉換率還不足三成,業內人士認為,很多人對政策理解還不明晰。

  “LPR全稱為‘貸款市場報價利率’,是由市場化運作的銀行來決定的,每個月20日公布,根據市場情況上下浮動。”建行無錫分行房產金融業務部相關負責人介紹,“辦理合同轉換,就是與銀行簽訂一個新的還款合同,固定合同利率不變,浮動合同利率根據市場利率變化。”

  那么兩種方式選哪個好呢?“沒有誰好誰壞。”該人士介紹,選“固定”的優點是每個月要還的房貸利息都一樣,長期穩定;選“浮動”,就是根據市場利率執行,更公平。“如果你判斷市場利率會上升,選擇固定利率可能更有利;如果你判斷市場利率會下降,轉換為LPR可能更有利。不過市場走向如何,誰也說不準。”

  仍享受原利率折扣 只要利率下行都合算

  提及LPR,不少人表示“一頭霧水”,更不明白“房貸做LPR轉換”的邏輯和原理。實際上,把握住“定價基準”這一概念,便可對此次轉換“豁然開朗”。人們在申請房貸時,都很關注能否有“折扣”——即能否在基準利率上打折。例如,基準利率為4.9%,打九折后,實際執行的利率為4.41%,這其中,基準利率就是房貸的“定價基準”。此次轉換的核心,就在于“定價基準”發生了變化,由此前的按照“基準利率”定價,變為參考“LPR”定價,你的房貸將變為由LPR加減點浮動定價。

  如果選擇LPR加減點浮動定價,由于LPR自2019年8月20日起,每個月公布一次,那么從LPR重定價日起,你的房貸利率可升可降,月供也是可能變多變少的。

  不管LPR怎么變,LPR浮動的“加減點”不會變。怎么算出這個“加減點”?記者獲悉,今年3月1日至8月31日的轉換期,統一以2019年12月發布的5年期LPR,也就是4.8%作為基準。在此期間,同樣利率的貸款,轉換后算出的“加減點”都一樣。根據每個人原來的商貸利率,得出LPR“加點”或者“減點”的算法。

  舉例來說,若與基準利率打九折時期相比,兩者相差4.41%-4.8%=-0.39%,即負39個基點,轉換后,今后執行的利率定價就是LPR-39個基點。若與基準利率上浮10%時期相比,兩者相差5.39%-4.8%=0.59%,即+59個基點,轉換后的商貸利率就按照LPR+59個基點來計算。

  實際上,原先利率有優惠的,還是可以享受到LPR減去相應基點的政策,而原先利率上浮的,仍然執行LPR加上相應基點的政策。

  進行轉換合同的市民,可以自行選擇重定價日方式:第一種是每月1月1日重定價,就是按照1月1日的相應期限LPR水平計算;第二種是客戶貸款發放日的每年對月對日重定價,即按對月對日那一天相應期限LPR水平計算。定價周期最短為一年。

  怎么換?合同轉換線上“一鍵操作”

  “只要手機點一點,大概3分鐘就完成了利率轉換,非常方便!”昨日,市民馬先生和妻子通過中國建設銀行手機客戶端辦理了定價基準變更確認,很快便完成了自家82萬元商貸的利率轉換。據悉,目前錫城大多數銀行采取了非接觸的方式開展服務,即網上銀行、手機銀行、智能柜員機等渠道進行具體事宜操作,商貸利率合同轉換只需線上“一鍵操作”,無需再跑銀行。

  但對一部分人群來說,可能認為線上辦理不便,不會操作。不用著急,市民現在也能就近辦理,如工商銀行、農業銀行在公告中提醒,確有特殊原因無法自助辦理的個人客戶,也可去銀行網點人工辦理。

  房貸利率的市場化轉換對無錫樓市后期走勢影響如何?“利率的小幅波動不會對樓市造成大的影響。”無錫房地產業協會副會長沈洵表示,現在的購房者越來越理性,不管是剛需也好,改善也好,不會因為利率的走高就不買房,也不會因為利率低就沖動進入樓市。影響樓市的關鍵在于供求關系是否平衡,市場是否存在真實的購房需求。從目前來看,無錫房地產市場總體健康穩定,發展良好,“穩定”仍然是房貸主基調,此次房貸利率實行市場化也是出于穩地價、穩房價、穩預期的目的。(葛惠)

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